В 2025 году рынок жилой недвижимости в Кыргызстане продолжает демонстрировать рост цен, который все чаще вызывает обеспокоенность у покупателей и инвесторов. Согласно рыночным данным, средняя цена квадратного метра жилья в Бишкеке достигла $1.5 тысячи, а в центральных районах — включая так называемый «золотой квадрат» — стоимость превышает $1.8 тысячи, достигая $2 тысяч и выше в премиальных новостройках.

На первый взгляд такие темпы роста могут восприниматься как признак уверенного спроса и развития сектора. Однако по мере углубления анализа становится ясно: рынок жилья близок к перегреву, а рентабельность от сдачи квартир в аренду продолжает снижаться.

Типовая квартира для инвестиций в Бишкеке — это 3-комнатная квартира бизнес-класса площадью 120—150 м². Стоимость такого объекта в 2025 году колеблется в диапазоне $200 — 250 тысяч. Арендная ставка — $7—8 за м², что обеспечивает годовой доход порядка $10 —12 тысяч.

С учетом текущей стоимости недвижимости это означает доходность всего 4—5% годовых. Для инвестора, ориентированного на сохранение капитала, это может показаться приемлемым. Но с точки зрения активного управления, окупаемости и масштабируемости — квартира перестает быть инвестиционно-привлекательным активом.

Тем временем за аналогичный бюджет в $200 000–250 000 возможно строительство коммерческого объекта — например, торгового павильона, офиса или здания свободного назначения площадью 400—450 м². Даже при скромной ставке аренды в $6 за м² годовой доход от такого объекта составит $25 тысяч—30 тысяч, что эквивалентно доходности 10—12% годовых.

Кроме того, коммерческая недвижимость предлагает значительно больше гибкости: объект можно сдавать по частям, адаптировать под различные типы бизнеса или продать с наценкой при изменении рыночных цен.

Кейс: Торговый павильон в г. Токмок

В качестве иллюстрации — проект торгового павильона площадью 800 м² в спальном районе города Токмок, ориентированный на формат «магазин у дома».

Параметры:

• Одноэтажное торговое здание;
• Стоимость строительства: ~$300 тысяч;
• Участок с подъездом, благоустроенной территорией, парковкой на 15 машин и зоной для банкоматов и электрозарядки;
• Потенциальный арендатор — продуктовый магазин, сеть или ритейлер;
• Ставка аренды: $5—7 за м².

Даже при средней загрузке годовой доход от объекта может составлять $48 тысяч — 60 тысяч, что соответствует доходности 16—20% и сроку окупаемости 4—6 лет.

На фоне снижающейся доходности квартир и отсутствия инструментов управления активом модель «купил — сдал — жду роста» утрачивает свою эффективность. Жилой объект практически не масштабируется, не адаптируется к изменению спроса и не поддается активному управлению.

Коммерческая недвижимость, напротив, становится инвестиционно-живым активом. Ее можно проектировать под целевой спрос, дробить на арендаторов, адаптировать, масштабировать и продавать по частям.

Время для разумных инвестиций

Для частных инвесторов, располагающих капиталом, сопоставимым со стоимостью квартиры в Бишкеке, наступает момент пересмотра стратегий. В условиях, когда рынок жилья перегревается, а доходность не компенсирует вложений, коммерческая недвижимость становится логичной альтернативой — с выше доходностью, управляемостью и реальным спросом.

Именно сейчас, пока рынок коммерческой недвижимости остается недооцененным и относительно свободным, есть окно возможностей для входа.