Правительство КР намерено активно поддерживать развитие малого и среднего предпринимательства через свою программу на 2019-2023 годы. Одним из основных условий благоприятного развития МСБ является наличие собственной инфраструктуры. Простыми словами, предпринимателям необходимы собственные офисы, склады и производственные помещения.

Не весь бизнес имеет на руках нужную наличность для приобретения собственной площади. Поэтому компаниям и предпринимателям приходится арендовать офисные помещения.

В мировой практике давно используют бизнес-ипотеку. Она подразумевает собой заем для покупки нежилой недвижимости: офисы, склады и производственные помещения. При успешной «раскрутке» такого банковского продукта возможен рост инвестиций в строительстве объектов и устойчивый рост МСБ за счет получения права собственности после погашения кредита.

[news 16174]

Собственное помещение дает независимость от роста цен на аренду. А предприниматели сами могут сдавать в аренду свободную площадь. Нельзя забывать, что собственное помещение – это часть капитала, цена которого не будет падать со временем.

В Кыргызстане «бизнес-ипотека» еще не банковский продукт. Если предприниматель решится купить себе офис, скорее всего, он возьмет ипотеку как физическое лицо. В Казахстане и России ипотека на коммерческую недвижимость набирает популярность.

Бизнес-ипотека в двух странах выдается сроком от 1 года до 12 лет. Годовые ставки варьируются от 10% до 20% (в национальных валютах). Первоначальные взносы от 20%. График выплат индивидуальный, ведь у некоторых компаний работа может быть сезонной.

С чего начинается бизнес-ипотека?

По словам кандидата экономических наук Илимбека Абдиева, вопрос в том, как регулировать эти взаимоотношения? На начальном этапе строительства взаимоотношения застройщика и дольщика закрепляются договором долевого участия.  Такой договор не может выступать для кредитной организации твердым залогом. Для банка приемлемым могло быть то, когда застройщик выступил бы поручителем для дольщика, но это тоже содержит в себе риски. Возможно в этом случае государственная поддержка в виде гарантий, поручительства заметно изменила бы ситуацию.

[news 16548]

В международной практике государственная политика капитального строительства и финансового регулирования сводится к смещению функции контроля к банковской системе.

«К примеру, применяются механизмы банковского сопровождения строительства объекта или использование накопительных счетов в банке (экскроу-счет). В первом случае застройщик регистрирует отдельное юридическое лицо на объект строительства. Открывает в банке счет, размещает на данном счете от 10% собственных средств, предназначенных для строительства, а также привлеченные от финансовых структур заемные средства и средства дольщиков. Банк контролирует целевое использование средств, сопровождает процесс целевого использования средств. Готовы ли банки сопровождать строительство и надо ли это им, это вопрос», — разъясняет ситуацию эксперт.

В этом случае средства дольщиков аккумулируются на экскроу-счете до момента завершения строительства и оформления прав собственности. Банки, приобретая залог в виде экскроу-счета, могут выдать кредит под более низкие проценты строительной организации. В случае незавершенности строительства, для банка наступают риски.

Кто будет покупать недвижимость?

По статистическим данным, цена нежилой недвижимости выше, чем у строящегося жилья. Особенно это прослеживается в офисных зданиях класса «А», где есть все условия для аренды. Застройщики планируют для строительства помещения коммерческой недвижимости в многоэтажных домах и их доля в статистике больше, чем отдельно стоящие офисные здания.

«Наиболее популярными как в аренде, так и в первичном рынке являются площади коммерческой недвижимости в 50-100 кв. м. На них в 2013 году наблюдалось резкое повышение цен, затем в 2014 году трехкратное увеличение их строительства. Произошло своего рода насыщение спроса и это наблюдается в ценах по аренде офисных помещений во вторичном рынке и цен в первичном рынке коммерческой недвижимости центра и срединного центра в Бишкеке», — рассказывает Абдиев.

[news 16317]

Среди малого и среднего бизнеса, преобладающую долю занимают малые предприятия (свыше 99%), но основная часть активного предпринимательства принадлежит индивидуальным предпринимателям. Такое распределение МСП характеризуется особенностью экономики страны, где торговля и услуги занимают большие доли экономики, что также отражается на картине кредитного портфеля коммерческих банков.

Индивидуальные предприниматели и малые предприятия – потенциальные клиенты новой коммерческой недвижимости. Но цены на аренду и на вторичном рынке остаются в той же динамике. А высокая цена не окажет влияния на понижение на вторичном рынке и рынке аренды.

Нужна ли бизнес-ипотека застройщикам?

Строительные компании Кыргызстана предлагают своим потенциальным клиентам различные способы приобретения жилья. Удобный вариант выбирают сами клиенты: оплата 100% стоимости, рассрочка, ипотека или обмен старого жилья на новое. Поэтому застройщики заинтересованы в реализации жилья в комфортных условиях для покупателей.

В целом застройщики заинтересованы в развитии бизнес-ипотеки как банковского продукта. Но они, как и эксперты, задаются вопросом: как регулировать эту ипотеку?

Генеральный директор строительной компании «Альфа» Рустам Джон уверен, что это хорошая возможность для бизнеса приобретать собственное помещение. Но продукт должен быть проработан так, чтобы он был действительно эффективным.

[news 16235]

«Строительным компаниям нужна ипотека, но вопрос, на каких условиях она будет работать. Бизнес-ипотека – финансовый инструмент, который давно применяют в других странах, но реализовать ее надо не по нашим процентам. Высокие ставки стали глобальной проблемой – 15%-20% неподъемна для наших предпринимателей и возможно не будет массовой, как в России», — считает генеральный директор строительной компании «Альфа» Рустам Джон.

Он просит учитывать, что основной фактор реализации офисных помещений зависит от местоположения.

«Квартира в микрорайоне «Тунгуч» рано или поздно найдет своего покупателя. А вот офис там будет невостребованным. Все офисы в центре города достаточно хорошо продаются. Если коммерческий объект построен в плохом месте, то по законам рынка не будет рентабелен», — резюмировал генеральный директор строительной компании «Альфа» Рустам Джон.

Пока правительство, эксперты и коммерческие банки приступают к обсуждению этого продукта. Инициаторам  необходимо обратиться к представителям малого и среднего бизнеса с вопросом: готовы ли они покупать недвижимость в кредит?